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讨论土地续费 是在给房产税造势

作者:南京公司注册 ID:1209 / 打印

  

周我们谈了温州出现的土地到期续费,要补交购房款的三分之一,这让很多人难以接受。而有人说这个问题深圳已经解决了,那我们来看看深圳要怎么做。看他是否能真的解决这个棘手的问题?全国又能不能推广?  

上周我们谈了温州出现的土地到期续费,要补交购房款的三分之一,这让很多人难以接受。当然要特别强调一下,温州出现的这种情况是那种20年使用权的土地。所以可能补交的费用较高。而有人说这个问题深圳已经解决了,那我们来看看深圳要怎么做。  

深圳的地分几种,居住用地七十年;工业用地五十年;教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;商业、旅游、娱乐用地四十年;综合用地或者其他用地五十年。等。官员明确了,深圳的地不是行政无偿划拨,所以到期土地需要续期。同时明确,在该公告之日(一九九五年九月十八日)前已签订《土地使用权出让合同书》的,其土地使用年期按以上规定,自出让合同规定的起始日期推算、顺延即可,不须另签合同或换发《房地产证》,其中需变更产权的,在办理变更产权手续时确认、顺延。  

那么怎么顺延呢?其中一种延长方式就是补交地价签订土地出让合同,在国家规定的最长土地使用年期减去已使用年期的剩余年期范围内约定年期内,补交地价数额为相应用途公告基准地价的35%。至于1995年以后的土地到期后怎么办,人家说还在研究。  

文件说的比较复杂,但其实解释起来就一句话,1995年9月18日之前的国有土地,免费给你续约到50年或者70年,而这个日期之后的土地,再说吧!  

这其实不是解决问题的态度,而是暂时混过去了,1995年的深圳是个什么水平,跟现在的深圳完全是两个世界,而也没多少房子是1995年以前盖的,所以这是种息事宁人的做法,就是一种以不变应万变的策略。先拖过去再说,而且这个政策也只能在深圳用,北京和上海这种历史悠久的城市,是不敢给你续过去的。因为越是老的房子,地段越好,价格越高。  

有人搬出了《物权法》,但物权法只说了自动续期,至于怎么续期按照什么标准续期,却没人提,但按照法律的公平原则,应该是要花钱的,否则以后开发商就拿20年的地,反正你也自动免费续,那我花那么多钱干什么。这对于已经花了天价买房的人显然不公平。那按什么交呢,如果按照温州模式,用现在的地价去评估,那么很多人就要骂街了。相当于花了那么多钱,买的房,其实是租的。如果买的是二手房的话,这贷款刚还完,土地年限也就快到了。到了年头还要重新租一遍,没完没了了。肯定也不合适。  

(至于说国家把房子收走,然后给你建筑物的补偿,这纯属扯淡。给你在别的地方建一个安置房,交换你的土地更是扯淡中的扯淡。)  

那该怎么办呢?似乎按照土地出让,然后续租的方式,怎么都不能让大家满意,其实这都是为了房产税再打伏笔。  

把产权给你,然后把租金变成税,你拿到产权,但国家收了税。换了个说法,心里就都好受了。但其实你出的钱是一样的。这种土地出让的方式,每过70年就得重新卖一次,对于当地政府来说,虽然前期收入可观,但却现金流不可持续,现在地卖的差不多了,老百姓的自有住房率也已经超过9成,所以再卖地也卖不了几年了,把之前的地再卖一遍,必然民怨极大。而且很难统一步调。所以,土地出让问题,必须跟房产税放在一起去解决。用房产税替代土地出让,变成每年稳定的现金流,源源不断的给政府贡献收入。而把房子的产权彻底交个购房人,这在法律上也破除了产权的矛盾。  

至于之前,花了土地出让金的怎么办,其实这个很好解决,按照房子的年限在房产税上打折就可以了,相当于你买了一张通票,每个项目上就可以少交点或者不交,这样下来之前买房的老百姓一看,房产税打完折之后其实也交不了多少钱,民怨不大。而买新房的人虽然税交的多,但购房的时候省下了土地成本,房价便宜了不少他们也愿意。都觉得很好的情况下,一个政策才会有利于推广。大家还记得,当年油价跌到30美元以下的时候,顺利出台的成品油价格改革方案。大家都喊好,但等到油价回到100美元以上的时候,很多人发现,被骗了。而当油价再度下降到40美元以下的时候,却加了无数次的消费税进来。这让油价变得越来越坑爹,但既然之前你同意了,现在这一切为时已晚。房产税改革也会如此。温水煮青蛙,才最有可能出台。


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